樓市拐點(diǎn)2024：市場(chǎng)先冷后熱，重點(diǎn)城市庫(kù)存已低于10個(gè)月

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，2024是極為不平凡的一年。

　　天氣已然到來的冬季時(shí)分，多地樓市仍儼然一副暖春氣息，這在過往數(shù)年都是罕見的場(chǎng)面。新房二手房成交雙雙回溫、價(jià)格端開始止跌……在以一線城市為首的核心城市，樓市掀起的波瀾正在向四周蔓延。

　　市場(chǎng)回溫余音不絕，背后是政策調(diào)控之手在撥動(dòng)。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策面發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)的調(diào)控“高地”北上廣深，帶頭放松樓市管控，激發(fā)潛在購(gòu)房需求，接連給市場(chǎng)注入信心與活力。

　　“止跌回穩(wěn)”，成為今年的行業(yè)關(guān)鍵詞。9.26政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放出最強(qiáng)的維穩(wěn)信號(hào)，目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面。政策強(qiáng)音下，房地產(chǎn)新一輪周期正在從2024開始啟幕。

　　展望2025年，業(yè)內(nèi)多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，后續(xù)逆周期政策力度將進(jìn)一步加大，更加積極有為的宏觀政策，將繼續(xù)助力房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，城中村改造、專項(xiàng)債收儲(chǔ)，是影響明年市場(chǎng)的兩大核心舉措。經(jīng)歷數(shù)年下跌后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已接近周期拐點(diǎn)，未來市場(chǎng)有望在分化中實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。

　　政策強(qiáng)音

　　作為一個(gè)強(qiáng)周期、政策性的行業(yè)，房地產(chǎn)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。

　　民銀證券報(bào)告顯示，我國(guó)涉房貸款占銀行信貸比重的40%、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%、房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%，即使在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后，相關(guān)數(shù)據(jù)仍占GDP較大比重。

　　2024年前三季度，全國(guó)新建商品房銷售額6.88萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額7.86萬(wàn)億元，三季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.79萬(wàn)億元，三者分別占前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的7.24%、8.27%和14.5%。

　　這樣一個(gè)體量較大、涉及面廣的行業(yè)，卻在過去幾年經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)形勢(shì)發(fā)生重大變化。

　　民銀證券總結(jié)稱，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的核心問題。供給方面，中國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米；需求方面，人口紅利在逐步消退、城鎮(zhèn)化增速逐步放緩、居民杠桿率處于相對(duì)高位、市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化等因素，都影響了當(dāng)前行業(yè)“供需失衡”的狀態(tài)。

　　2024年前三季度，在宏觀形勢(shì)、行業(yè)基本面的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)低迷期，具體表現(xiàn)為新房、二手房庫(kù)存高，銷售、價(jià)格、開工處于歷史較低位的“兩高三低”階段，內(nèi)外部形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻。

　　在此之下，今年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策強(qiáng)力釋放。先是上半年的“517”新政，國(guó)常會(huì)明確“去庫(kù)存”；7月，二十屆三中全會(huì)從因城施策、融資和預(yù)售、稅收制度等方面，對(duì)房地產(chǎn)改革發(fā)展進(jìn)行部署；9月26日，中央政治局會(huì)議在深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，提出“止跌回穩(wěn)”要求，對(duì)行業(yè)形成方向性指導(dǎo)意見。

　　尤其是“926”定調(diào)“止跌回穩(wěn)”以來，多部門聯(lián)合出臺(tái)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，從放開限制性措施、降首付、降利率、降稅費(fèi)及融資協(xié)調(diào)機(jī)制、重啟貨幣化安置等方面積極作為，政策力度非常之大。

　　民銀證券表示，相較于2014年～2016年，今年以來的各項(xiàng)政策力度更大、覆蓋面更廣，政策寬松期已來。

　　目前，在需求端，樓市各項(xiàng)限制性措施基本放開，僅一線部分城市、海南省部分城市及區(qū)域限購(gòu)；限貸方面，無(wú)論是首套房、二套房首付比，還是新增及存量房貸商業(yè)貸款利率，均處于歷史新低水平。此外，絕大多數(shù)城市放開限售和限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的“雙限”，力度大于上一輪。

　　在供給端，政策設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，以收購(gòu)存量房、盤活閑置土地。在金融端，創(chuàng)新性建立了“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”，并在全國(guó)300多個(gè)城市落地見效，項(xiàng)目貸款審批通過金額超過3萬(wàn)億元。稅費(fèi)政策也同步跟進(jìn)，包括加大契稅優(yōu)惠力度、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整增值稅減免年限等。

　　市場(chǎng)反轉(zhuǎn)

　　今年超強(qiáng)力度的政策拉動(dòng)，讓樓市也經(jīng)歷了“從冷到熱”的明顯反轉(zhuǎn)。

　　民銀證券表示，“517”第一輪新政后，新房銷售有一波脈沖式上漲，但持續(xù)性不強(qiáng)�！爸沟�回穩(wěn)”系列政策以來，9 月、10 月、11 月連續(xù)3 個(gè)月，新房成交面積穩(wěn)步回升。二手房銷售方面，一線城市反應(yīng)最靈敏，9 月～11 月，四城成交套數(shù)均超過前三年同期水平， “止跌回穩(wěn)”政策拉動(dòng)力度明顯。

　　中指研究院也表示，四季度以來，核心城市的樓市明顯升溫。12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　從整體數(shù)據(jù)看，今年1～11月，全國(guó)商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，較去年仍有縮量。但從季度走勢(shì)看，三季度末以后，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫趨勢(shì)。

　　具體而言，今年一季度，重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交環(huán)比下降，但9月底迎來大力度政策支持，10～11月核心城市新房銷售持續(xù)改善，11月30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個(gè)月新高。

　　北上廣深在“止跌回穩(wěn)”一攬子政策中，受益最為明顯，為各地企穩(wěn)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年10月～11月，100個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)15%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長(zhǎng)40%、14%、9%。二手房方面，30個(gè)重點(diǎn)城市10～11月二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)24%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長(zhǎng)57%、13%、3%。

　　此外，本輪市場(chǎng)回暖中，新房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，多個(gè)核心城市都出現(xiàn)改善項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，核心城市今年1～11月，銷售金額TOP10的暢銷項(xiàng)目多以改善樓盤為主，其中上海銷售額TOP10項(xiàng)目平均套面積超180平米，平均套總價(jià)超2600萬(wàn)元，暢銷項(xiàng)目基本都處于主城區(qū)。

　　克而瑞也表示，近兩個(gè)月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房。這一方面是由于，一二手房交易鏈條恢復(fù)，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面，得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖，以“四代宅”概念為代表的優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品，正在奪回更多的新房市場(chǎng)份額。

　　值得注意的是，樓市銷售“量漲”之余，價(jià)格端尤其是更反映市場(chǎng)溫度的二手房?jī)r(jià)，也出現(xiàn)了企穩(wěn)趨勢(shì)。

　　中指研究院表示，1～11月，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌6.77%，環(huán)比連跌31個(gè)月，但9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個(gè)月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅亦明顯收窄。新房方面，受優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。

　　“作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一，二手房?jī)r(jià)已然在釋放著越來越明顯的企穩(wěn)信號(hào)�！笨硕�瑞也稱，近兩個(gè)月以來，綜合小區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)向來看，熱度最高的當(dāng)數(shù)北京和上海，連續(xù)兩個(gè)月均有過半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區(qū)房?jī)r(jià)均持續(xù)環(huán)比上漲，議價(jià)空間也在持續(xù)收窄。

　　拐點(diǎn)已現(xiàn)

　　三季度以來的樓市熱潮，是市場(chǎng)拐點(diǎn)還是曇花一現(xiàn)？2025年，房地產(chǎn)行業(yè)又將走向何處？

　　綜合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷深度調(diào)整，市場(chǎng)有望“止跌回穩(wěn)”。

　　東吳證券認(rèn)為，過去幾年，房地產(chǎn)已經(jīng)歷深度調(diào)整，本輪調(diào)整或已接近尾聲。今年4 月以來，商品房單月銷售面積已達(dá)十年來新低水平，商品房單月銷售額也已回落至2016年水平，1～11月累計(jì)商品房和商品住宅銷售市場(chǎng)規(guī)模，較2021年同期降幅已超45%，本輪市場(chǎng)已過度調(diào)整。

　　上海交通大學(xué)高級(jí)金融學(xué)院副院長(zhǎng)朱寧也表示，目前，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)明顯下跌，從國(guó)際上橫向比較來看，現(xiàn)在的調(diào)整速度可能已經(jīng)“超調(diào)”了，國(guó)際上房地產(chǎn)危機(jī)平均降幅是35.1%，我國(guó)的新房住宅銷售量降幅(2024年新房住宅銷售面積相比2021年峰值下降51.9%)，遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平。

　　在上述行業(yè)背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)，后續(xù)市場(chǎng)有望在分化中企穩(wěn)。

　　中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，下階段政策有望圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩方面展開，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，“樓市不穩(wěn)、政策不�！�。

　　在促進(jìn)需求方面，后續(xù)有望加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；同時(shí)，一線城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化；加大購(gòu)房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)性政策，也將在更多城市落地，帶動(dòng)需求釋放。

　　優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)是去庫(kù)存政策的加快落地推進(jìn)，包括專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的配套政策，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”；完善保障性住房再貸款收儲(chǔ)政策，促進(jìn)存量商品房去化；多措并舉盤活商辦用房等。

　　其中，推動(dòng)新房銷售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵政策，一是加快推進(jìn)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村及危舊房改造，二是利用保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債等資金，加快收儲(chǔ)存量房。據(jù)國(guó)海證券預(yù)計(jì)，這兩項(xiàng)利好政策預(yù)計(jì)將帶動(dòng)2025年行業(yè)銷售增量為2.4億平方米。

　　“中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.3%，樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌�！敝兄秆芯吭罕硎�。

　　中指控股指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，除了政策支持力度，各地樓市的庫(kù)存情況，也會(huì)影響后續(xù)回暖速度，庫(kù)存過高的城市，要經(jīng)歷更長(zhǎng)的調(diào)整期�！澳壳埃�只有上海、杭州可售庫(kù)存的出清周期低于10個(gè)月，多數(shù)城市去化壓力較大，南京、青島、寧波等二線城市，出清周期也超過20個(gè)月�！�

　　整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地位顯著，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響重大�！斑�是要進(jìn)一步呼吁政策制定者，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)給予更多政策和資金上的推動(dòng)�！敝鞂幈硎尽�