新一輪去庫存舉措逐漸開啟 重點(diǎn)城市樓市活躍度有所提升

　　日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，聽取關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和下一步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)工作考慮的匯報(bào)。

　　會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，按照“政府指導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與、以需定購、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　去庫存、穩(wěn)市場是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的重要發(fā)力方向，5月17日央行推出“一攬子”政策之后，各地積極落實(shí)相關(guān)政策，降首付、降房貸利率、放松限購、推動(dòng)收購存量房。以商貸首付比例為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月底，百城中超八成城市已明確執(zhí)行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

　　政策持續(xù)釋放利好信號(hào)，市場活躍度有所提升�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市5月新房成交微增。但整體來看，從看房增加到市場回暖還需要時(shí)間，政策效果有待進(jìn)一步釋放。

　　當(dāng)前全國房地產(chǎn)去化周期明顯偏高，銷售端仍在調(diào)整，去庫存、穩(wěn)樓市仍面臨較大壓力。日前召開的國常會(huì)釋放了更為積極的政策信號(hào)，政策窗口將進(jìn)一步打開，各地政策還有加力空間。在受訪人士看來，新一輪去庫存舉措將逐漸開啟。

　　樓市政策優(yōu)化提速

　　4月底中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。5月17日，央行推出“一攬子”房地產(chǎn)金融舉措，進(jìn)一步明確去庫存、穩(wěn)樓市的政策方向。

　　這之后，各地相關(guān)政策落實(shí)節(jié)奏加快，在房貸政策方面，央行明確，取消全國層面房貸利率政策下限，首套房和二套房最低首付比例分別調(diào)整為15%和25%，并下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策出臺(tái)之后，各地積極響應(yīng)落實(shí)。貝殼研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，截至5月底，百座城市中超八成城市已明確執(zhí)行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

　　一線城市中除了北京之外，上海、廣州、深圳都對(duì)首付比例和房貸利率進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，其中廣州首套和二套房貸利率分別下調(diào)至3.4%、3.8%，首套和二套最低首付比例分別降至15%和25%，成為一線城市中房貸政策最寬松的城市。

　　整體來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套和二套主流房貸利率平均分別為3.45%和3.90%，較上月分別下降12個(gè)基點(diǎn)和26個(gè)基點(diǎn)。與去年同期相比，5月首套、二套主流房貸利率分別回落55個(gè)基點(diǎn)和101個(gè)基點(diǎn)。

　　該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，目前部分城市未明確房貸利率調(diào)整的具體方案，后續(xù)或?qū)⒅鸩铰涞�，帶�?dòng)百城房貸利率繼續(xù)下行。

　　優(yōu)化限購是近期各地房地產(chǎn)政策的又一重要方向。比如5月下旬，湖北發(fā)文取消住房限購政策；5月24日，珠海全面取消限購；5月27日，上海將非滬籍居民購房所需繳納的社�；騻�(gè)稅年限縮短至3年，放松非滬籍單身人士在外環(huán)內(nèi)購買二手房的限制等；5月28日，廣州新政將非本地戶籍購房者在限購區(qū)購房的社�；騻�(gè)稅要求縮短至6個(gè)月等。

　　此外，各地優(yōu)化限售、支持住房“以舊換新”、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策繼續(xù)推出。

　　5月17日，央行明確擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，激勵(lì)21家全國性銀行機(jī)構(gòu)，按照市場化原則，支持地方以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

　　此后淮北、江門、青島等地有相關(guān)舉措推出，如5月31日，青島發(fā)文鼓勵(lì)支持住房“以舊換新”，其中提到，支持國有平臺(tái)公司參與“以舊換新”活動(dòng)，以合理價(jià)格收購已建成存量的商品房用于保障性住房、租賃住房等。

　　盡管之前部分城市已有支持市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給的試點(diǎn)。但整體來看，目前各地支持收購存量房用作保障房的政策還處于前期階段。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前收購已建成未出售商品房以消化存量的落地效果不佳，只有個(gè)別城市案例，積極性有待提升，也需要盡快形成可推廣和有一定規(guī)模的案例。

　　新一輪去庫存舉措逐漸開啟

　　在系列政策帶動(dòng)下，5月房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，但整體看政策效力釋放還需要時(shí)間。

　　克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，5月北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、西安、天津等30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。

　　受入學(xué)登記進(jìn)入尾聲、氣溫升高等影響，二手房市場逐漸轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，成交動(dòng)能放緩�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京、深圳、成都、南京、青島、佛山、杭州等16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約701萬平方米，同比環(huán)比均下降，前五月累計(jì)成交面積同比下降15%，降幅仍顯著好于新房。其中深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)好于去年同期，顯示二手房市場韌性尤在。

　　整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—4月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別下降23.8%和31.1%。受銷售不振影響，房地產(chǎn)去庫存工作面臨較大壓力。4月末，全國商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

　　近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，4月百城新建商品住宅庫存去化周期(即存銷比)為26.5個(gè)月，與12—14個(gè)月的合理值相比，當(dāng)前去化周期明顯偏高。

　　該報(bào)告分析稱，當(dāng)前去庫存的形勢較為嚴(yán)峻，但并不意味去化機(jī)制明顯惡化。去庫存仍有潛在動(dòng)力，后續(xù)要圍繞去庫存痛點(diǎn)做好文章，打好去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　6月7日召開的國常會(huì)將去庫存、穩(wěn)市場作為重要工作來抓。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在5月17日房地產(chǎn)新政密集出臺(tái)后，本次國常會(huì)繼續(xù)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行做出部署安排，體現(xiàn)了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸的決心。目前各類政策措施有進(jìn)一步加碼的空間，必要時(shí)還可出臺(tái)新的支持政策。

　　以3000億元保障性住房再貸款為例，王青分析稱，4月末全國待售商品房面積近7.46億平方米，若要降至5.91億平方米這一過去10年的平均庫存水平，去庫存規(guī)模將達(dá)到1.54億平方米。若帶動(dòng)銀行5000億元貸款全部落實(shí)到位，預(yù)計(jì)能夠消化存量商品房約0.6至0.7億平方米，相當(dāng)于待消減過高庫存的40%至50%。從國常會(huì)的部署和要求來看，未來保障性住房再貸款額度還有上調(diào)空間。

　　6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，會(huì)議上再次對(duì)保障性住房再貸款落地過程中的要求進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，明確要自愿參與、以需定購、合理定價(jià)。

　　王青表示，“以需定購”要求同時(shí)考慮當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏抗��?yīng)需求和房地產(chǎn)去庫存需求。而考慮到當(dāng)前地方政府財(cái)力比較緊張，各地房價(jià)整體尚未止跌，以及房企本身銷售回款需求比較強(qiáng)烈，未來圍繞“合理價(jià)格”水平，可能還會(huì)有一個(gè)博弈過程。相較當(dāng)前市場價(jià)格，最終收購價(jià)或?qū)⒂幸欢ㄕ圩�，比�?0%至30%等。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與中央政治局會(huì)議提到的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”相比，本次會(huì)議明確指出要“去庫存”，信號(hào)更為積極。相關(guān)措施尚在研究儲(chǔ)備過程中，落地仍需要一定時(shí)間，但從整體基調(diào)上可以看出，新一輪的“去庫存”舉措或?qū)⒅饾u開啟。

　　“短期內(nèi)若核心城市政策繼續(xù)優(yōu)化，市場有望持續(xù)好轉(zhuǎn)，從而逐漸以點(diǎn)帶面帶動(dòng)全國市場筑底企穩(wěn)�！辈芫Ьдf。

　　李莎